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出售总部大楼,千亿房企旭辉挣扎自救

时间:03-27 来源:最新资讯 访问次数:106

出售总部大楼,千亿房企旭辉挣扎自救

擅长搬救兵的地产富豪们,不会错过香港这个淘金地。当年恒大的许老板为了融资,努力融入香港地产大佬的牌局,天天陪着他们打牌,最终拿到了新世界地产董事长郑裕彤的一笔救命钱,让恒大“死里逃生”。时隔15年后,旭辉董事局主席林中,也遇到了相似的坎儿。2022年9月底,房地产行业公认的“好学生”旭辉,也开始“差钱”了。赶在国庆假期间,林中紧急赶赴香港,和贷款银团、债券投资人商量延迟还款。然而,当年11月,旭辉一笔4亿美元的境外债还是违约了。外界认为旭辉已经躺平,但旭辉其实并未放弃。违约之后4个月,旭辉迅速拿出了一份480亿的境外债务重组公告,安抚了惊慌的境外投资者。同时,它还盘活了河北的两项资产,转手给了多年合作的“老搭档”恒基兆业。据市场消息称,林老板近日已从香港返回上海。但迎接他的,还有新的麻烦。就在境外重组公告发布的当天,心焦的境内债权人开始坐不住了,他们发了一封千字公开信,直言旭辉境内债不能“躺平”,呼吁旭辉如期兑付境内债。而对林中来说,能用的自救招数也几乎都用上了。旭辉不仅一连卖掉了多个优质资产,甚至把自家的总部大楼也放到了货架上。去年11月初,旭辉的林氏三兄弟甚至还增持了100万股,持股比例达51.56%,表明要和公司走下去的决心。诚意是有了,但紧张局势何时会好转?优先化解境外债3月10日晚间,旭辉拿出了一份初步解决境外债务的方案。相比许多爆雷房企,旭辉给到境外债权人的展期待遇还算不错:债券展期不超过7年,不削减本金金额;出一个切实可行的额外增信方案。与一般房企选择在境外债上躺平,在境内债上寻求解决方案的策略不同,旭辉此次来了个先外后内。不过,旭辉此次境外债化解方案能否顺利执行,还须先征得债权人的同意。旭辉表示,目前尚未与境外债权人就化解方案的条款达成一致。旭辉抛出境外债解决方案的那一刻,就遭到了境内债权人的反弹。他们发了一封千字公开信,矛头对准“旭辉境内债展期”的传言。旭辉最近一笔到期的境内债,为“20旭辉01”,今年5月底本金到期,余额21亿元人民币。今年3月和4月,旭辉还有3笔境内债的利息也即将到期。据企业预警通数据显示,截至3月22日,旭辉境内共有9只存量债券,资金规模为128.93亿元。投资者对于旭辉境内债展期的担忧不是空穴来风。此前,旭辉的部分信托产品已经展期。据媒体报道称,2022年10月,旭辉和兴业信托合作成立的信托产品——“筑地D015”,延期两年兑付。类似旭辉信托产品展期的行为在地产业已不是新鲜事。在研究房企信用债市场十年的杨阳看来,“房企债券不断出现违约和展期,感觉每天都在见证历史”。在旭辉之前,华夏幸福、富力等地产公司早就使出了债务展期的招数。但旭辉此前一直以行业优等生著称,投资人万万没想到,浓眉大眼的它,也加入了债务展期的阵营。去年9月份,地产行业的政策形势开始转向,融资大闸重新开启。旭辉名列6家示范性房企名单,在全行业企业债几乎发不出去时,旭辉却获得了增信机构担保的债券,发行了一笔12亿元规模的中票,票面利率只有3.22%。然而,不到一个月,画风突变。2022年9月28日,由于天津一个项目的股权信托产品无法按时兑付,旭辉遭到大业信托追债,陷入“股债双跌”漩涡。很多金融机构这才开始意识到不妙,纷纷采取抽贷、断贷等保护措施。2022年11月,旭辉正式宣布境外债违约。▲(图:视觉中国)市场开始担心旭辉的境内债是否也会出现变故。此次旭辉提出境外债解决方案,并未平复境内债权人的担忧。对于旭辉境内债的展期传闻,「市界」联系旭辉方面,对方表示暂不便回应。丝路海洋信用研究团队合伙人王晨表示:“房企其实也是没办法,因为还不起钱的情况下,它要么就是实质违约,要么就是展期。相比来看,展期的话,它未来还有更多的空间和时间缓解危机,但是如果说真的违约了,能动用的手段和资源也就更少了。”中票能不能发出很关键旭辉董事局主席林中,作为闽商代表,一直以奋力拼搏的乐观主义者示人。在他担任上海厦门商会会长、中城联盟轮值主席的各种场合中,林老板始终保持着“带头大哥”的风范,向行业传播正能量。行业风声鹤唳之时,林中曾先后4次在业绩发布会上鼓励公司及同行:房地产行业是一个周期性行业,现在是冬天,不是末日;(房企)要积极自救,不要轻易打破信用,因为倒下去容易,站起来难…但到了2022年9月27日早上 ,林中也乐观不起来了,他在朋友圈发文:“融资不畅、销售疲软,光让还钱哪家房企都吃不消!”自2022年七八月停贷风波后,各地政府进一步加强了对预售资金的监管,房企要提取销售回款难度加大。林中在一封内部信中透露,虽然彼时旭辉公司账面仍有超过300亿的现金,但这些钱并不是旭辉能全部自由支配使用的。很快,旭辉开始陷入资金困局。发完朋友圈的第二天,林中就遇到了“股债双杀”的大麻烦。当时的林中,还在想尽办法安抚市场情绪。2022年9月28日下午,旭辉还为一笔总额5.55亿美元的债券付息1820万美元。然而,这依然没能阻挡评级机构下调评级的冲动。短短10天内,旭辉被标普、惠誉等机构下调评级。2022年11月,旭辉宣布,决定暂停支付一笔逾期本息总额4.14亿美元(29亿人民币),最终成了出险房企的一员。但旭辉仍然表示,公司将全力保交付、保经营、维护境内融资。▲(图:视觉中国)在境外债躺平上,旭辉不是一个人在战斗,此后,中梁地产、金科地产、力高集团、时代中国等房企都相继宣布,暂停支付境外债务款项。诸多房企集体在境外债问题上选题躺平,直接带崩了房企的海外信用债市场。“对当时的房企来说,其实海外债券市场崩不崩已经无所谓了,自从恒大事件之后,海外投资者已经对国内房企整体丧失信心,你就算还了,也未必还能在海外融资。所以大多数房企干脆就直接选择不还境外债了。”一位房企融资部门人士表示。房企不指望境外融资,所以选择躺平,但境外债不解决,却有可能影响到境内融资。2023年1月初,旭辉公布了发行中票的计划。根据最初的计划,这笔中票发行规模不超过20亿元,期限为3年,由中债信用增进公司(下称中债增)提供全额无条件不可撤销连带责任担保。对旭辉而言,这笔由“中债增”担保的中票,有着强烈的信号意义。一旦发行成功,就可能意味着旭辉重新拿到了资本市场的通行证。但没有料到的是,这笔原定于1月13日发行的中票被屡次推迟,发行规模也从20亿元下调至不超过15亿元。旭辉的这笔中票至今未发出。对于推迟原因,市场普遍猜测,与其去年的境外债务违约有关。目前,市场各方也在关注旭辉的这笔中票发行进展,如果旭辉能顺利发出这笔中票,投资人对旭辉的信心就会慢慢恢复,而这也有利于旭辉重组境外债务,同时解决境内即将到期的债券问题。房企的春天终于来了?上海虹桥片区,是众多房企的总部所在地。早在2017年,旭辉就把公司总部搬到了上海虹桥的新大楼。当时它的全口径销售额较2016年接近翻倍,首次站上千亿大关。后来,许多扎堆来到虹桥的民营房企,都将旭辉作为示范大哥,学习它的人才管理、产品研发、供应链等。但现在,随着一个个闽系房企的倒下,最后的带头大哥也要撑不住,卖掉总部大楼了。2023年3月1日,有消息称,旭辉计划以逾14亿元的价格,整栋出售上海恒基旭辉中心2栋商办物业,报价分别为5.5亿元及8.8亿元,其中就包括了旭辉总部大楼。▲(图:视觉中国)据旭辉西南区域员工陈亮透露,目前公司还是没钱拿地,销售上的去化也不太理想,没多少钱给供应商付,现金流还是很紧张,“主要靠少量现金和工抵房的形式,才能推动供应商合作”。为了应对债务挑战,旭辉林老板很早给出了解题思路,“蹲下来、活下去、站起来”。如今,随着房企的流动性空间慢慢打开,旭辉正在努力通过盘活资产,争取更多活下去的空间。在公布境外债务重组方案前一天,旭辉出售了河北和湖50%股权,总代价为9.48亿元。去年12月,旭辉出售了物业公司旭辉永升服务23.26%的股份。通过出售资产、频繁配股、发行债券等多个举措,旭辉迅速补充了一些流动资金。据「市界」不完全统计,自去年7月份以来,旭辉,已至少获得44亿元的流动资金。随着地产行业融资渠道的重新打开,最近一段时间,已经有不少房企传来了好消息,港股部分停牌已久的房企开始复牌。3月10日,佳兆业率先达成了复牌条件,重新打开了港股市场;3月14日,景瑞控股也披露了2022年半年报和存款独立调查结果,实现复牌。同时,多家房企在债务重组方面有了很大进展,如龙光、融创、奥园等同样传出了债务重组的消息。自去年下半年以来,“中债增”成了为民营房企开拓融资的关键渠道。房企们不光能通过它募集到资金,在资金用途上也能用来偿还公开市场债务。对于出险的民营房企来说,这是一个修复信用的好时机。王晨对「市界」分析道,目前中债增从实际效果上来看,更多的还是示范效应,但也并不意味着它没有作用。“因为有些房企确实靠中债增度过了阶段性的困境,如果没有这个帮助,可能就是债务展期或者违约了。”想要系统性的化解房企的困境,市场各方的目光都不约而同的转向了销售市场的复苏。联合资信相关地产债研究人士告诉「市界」,“目前来看,地产融资政策虽然有放松,但整个行业的信心仍未重建起来,需要政策预期清晰一致,改善并稳定房企、投资人、金融机构、购房人等市场参与者的长远信心和预期。”“目前,房企偿债的核心还是在于销售端,需求的复苏才能让房企的现金流有源头活水。纾困及融资支持政策只能暂时止血,最终还是要回到房地产行业的销售回暖上。”上述人士表示。如今,为了打消购房人的顾虑,旭辉还在尽最大能力保证交付。数据显示,2022年全年,旭辉交付超9万套新房,其中超1.8万套提前交付。2023年1-2月,旭辉在全国交付新房近万套。去年11月,境外债违约消息发布的同一天,林中曾发了条朋友圈,称旭辉拒绝躺平,只是蹲下,蹲下意味着重心更稳,意味着来日能更好地站起来。(注:文中陈亮、杨阳为化名。)作者 | 李逗编辑 | 孙春芳

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